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1、问：光明什么时候房价破8？

答：讲真，我一直觉得光明炒作太过，价格虚高。 光明新区就算建成，也不过是个面积有限的新区，当然可以吹一波光明的产业，但产业导入一向是喊声大落地少，福田和南山写字楼空置率辣么高，未来数年还要填满前海自贸区的写字楼，还有多少优质的产业和企业留给光明? 且不说光明还有十年的发展长周期，即使建成也无非是红山上塘的翻版，离市区还那么远。 红山上塘已是眼见为实，离福田一步之遥，房价才七万多，光明凭什么六万?凭梦想吗? 深圳只是地太少，可讲的故事太少，投资预期过剩，光明才被一波又一波吹了上去。

2、问：你好，由于老家要拆迁，一直犹豫没有转深户，17年购入民治看房子馨园一期（75平两房，贷款195万，月供1万），这个房子99年的，小区配套物业都不怎么样，当时也就是想给小孩一个地方方便上学，先上车，没有考虑过投资和上学，现在发现当时太无知了，看到你们给很多朋友答疑解惑，现在手头上有200万左右，小孩眼看今年9月就要上小学，由于没有转深户，民治小学属于5类，去年都有很多没进去的，所以很烦恼，而且两个小孩一天大一天，现在考虑想改善居住，一直在犹豫几个方案，1.让我老婆转深户，带着我要上小学的女儿转，再凑点钱付首付再买一套3房，2.不转深户，卖掉现有住房，买一个有潜力的区域，

(相关资料图)

答：你好，未来孩子和房票，建议让老婆转深户。 对于大盘涨幅的标准，深圳大概是00年之后的次新地铁花园盘，符合要求至少不会卖不出去 馨园倒是符合要求，目前单价和关注度、成交量都较低，原因是跟农民房混在一起，可替代性强。 从投资角度考虑，还是建议出手置换。 加上手头子弹200，入手1套学位兼顾投资的盘，不要拆开买两套！现在的两套小标的抵不过一套大的。

3、问：老师您好。我是广州的投资客。手上有80万的资金。现在因为没有购住宅的资格，就订了一套沙井的小公寓。看到您一直不推荐公寓。我该怎么考虑？还能不能出手？

答：你好，深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。所以普通公寓的涨幅跑输大盘。投资公寓主要看租售比，租售比超过5%还可以玩一玩，深圳好像不存在这种公寓，旅游城市可能会有。

4、问：老师好，我现在在翠竹租房住，家庭税后年收入80万，手上有两套房： 1、碧岭华庭三房，预计可买480万，可得现金300万。 2、一品东门雅园单间，预计可买220万，可得现金175万。 小朋友今年要用螺岭学位，所以一品东门雅园暂时无法出售。碧岭华庭涨幅较慢，打算置换一套，不知是否OK? 置换方案如下： 1、田贝周围买一套深中大学位房，同时自住，未来给小孩用。 2、去南山或宝安投资一套三房，自己租房住。最近在看前海、宝中、碧海的房子。 不知道我这种状况选哪种方案合适？我比较倾向方案二，如果是方案二，该怎么选片区和楼盘呢？

答：你好。方案一目前不太适合，你小孩离上初中还远着呢，现在准备初中学位房太早了，未来六年学区政策可能会大变动。并且现在投资学位房也不是明智之举，在大学区，名校集团化，校长轮流制的大背景下，你觉得投资学位房还跟以前一样赚钱吗？答案很明显是否定的。

投资一定要看风向，跟着大趋势走，置换到南山和宝安更利于资产的保值与增值。 碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海； 因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海； 还有大家关注的腾讯科技岛，目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少5年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金必定会迎来大涨，但对于购房来说，宝中依然更具竞争力。 投资潜力： 前海>宝中>碧海。

5、问：您好，我在看中熙君南山的房子，不知道这个楼盘怎么样，看起来好像交通还可以，旁边也有学校，离前海，后海蛇口都近。但是它在南油片区。感觉南油片区涨的比较慢。不知道是否合适。我买这房子主要是为了自住，同时也兼顾升值。以后有机会好换。不知道是否合适？这个盘跟宝能城的比起来怎么样呢？

答：中熙君南山还不错，次新，带南海中学学位，学位不错，地铁口，离科技园，后海总部基地，前海都很近， 比宝能城好。1100的预算，三房买中熙君南山，四房买宝能城！

6、问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，可以给点建议，请分析一下

答： 1、安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。 天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。

2、科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华，作为南外教育集团的旗舰学校，硬件设施很好，不过偏向于素质教育，已经出成绩，考试成绩不如预期。如果对排名要求不是那么高，润府系列都可以买。

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