大河报·豫视频记者 韩懿亭

只要看房遇到过兼有高层和洋房的楼盘，就总会听见置业顾问“如此普及”：

(资料图片)

高层加洋房的配置，都是高端小区，比纯高层的小区更“尊贵”，所以价格也会高上一点。

毕竟，洋房作为小区里面的高端组团，不仅景观绿化优秀，居住的客群也更加高端，所以带洋房的高层小区居住起来“更舒适”！

但是呢，在不少房地产专家的嘴里，却又变了说辞。

“想要更高的舒适度，请放弃高低配小区！”

那么，高低配和纯高层小区的差别究竟在何处？究竟是纯高层小区好还是高低配小区更舒适？来，今天记者就用一文给你讲透彻。

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首先，让我们对比一下高低配和纯高层小区从俯视图上看有何不同？

下图就是一个明显的高低配小区，

一圈的高层把几栋洋房围合在中间。

而下图中这个小区，则是标准的纯高层小区，

看到这里，你可能会提出质疑，第一个小区中间洋房的采光看起来的确不咋地，但是高层貌似没啥影响啊，看起来似乎比纯高层小区高层楼栋的采光还更优秀呢，那舒适度一定更好啊！

事实的确如此吗？

众所周知，居住的舒适度除了要看采光，更需要关注楼间距和小区的公共园林。

而即使同样的容积率，建筑可以分不同形态排布，小区的舒适度也会不一样，楼间距和公共园林，也会因此产生差异。

上面这样两个小区，都是2.5的容积率，左边是中高层的均好排布，右边是高层+低密洋房，也就是房地产里常说的“高低配”，看出它们的不同了吗？

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首先是楼间距，在同样容积率的情况下，纯高层的楼间距会比高低配小区宽很多。

不信？

来，让我们看看西四环沿线的两个楼盘：永威西郡二期和融侨中晟悦城东苑。

从公开显示的资料可以看出，这两个项目的容积率都为3.5，不同的是永威西郡二期选择做纯高层社区，设置了15个单元，而融侨中晟悦城是一个标准的高低配小区，共计24个单元。而永威西郡二期的占地面积为55785㎡，融侨中晟悦城东苑41200㎡，显而易见，永威占地更大，楼栋单元反而更少，建筑密度也明显更低。

接下来，我们通过郑州市规划局公示的数据对比，可以发现这种建筑密度的差异则更加明显。

（图源网络：永威西郡二期俯瞰图）

永威西郡楼间距大都在40-60米之间，最大楼间距78.93米，最小楼间距46米；

（图源网络：融侨中晟悦城东苑俯瞰图）

而融侨悦城高层楼间距在38米左右；洋房楼间距在20-25米之间，最大楼间距38米。

可以得出结论：由于建筑密度的增加，高低配社区融侨悦城楼间距明显小于纯高层社区永威西郡。相比较而言，单看高层产品，永威西郡的高层明显舒适度更高。

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其次，楼间距变小之后，会让社区失去大量的公共空间。只有更大的楼间距才能带来，更多的绿化园林，和公共活动空间。

所以在高低配小区里，大型景观园林组团几乎是不存在的。

依旧拿永威西郡二期和融侨中晟悦城东苑两个小区来举例：

从下图永威西郡二期的鸟瞰图中可以明显看出，该小区不仅有大型景观园林组团，更有大面积的中庭水景，

而融侨中晟悦城东苑小区内则并不存在，

社区大量公共活动的场所会被牺牲，年轻人想要跑步，可能还得去到小区外的市政道路，日常溜娃，老人散步，需要再去找个公园。

总而言之，高低配必然伴随着建筑密度的增加，绿地率的减少，中央景观的缩水，居住舒适度会明显降低。

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除此之外，因为购买人群的财富差距带来的阶级矛盾，或许会成为高低配小区最大的隐患所在。

一边说，我房子2万一平米，你1.2万一平米，你凭什么用我们高房价买的绿地？另一边说，你2万一平怎么了？小区是大家共有的，只要在一个社区，公共的东西我都能用。

矛盾和歧视无处不在。有些高低配社区为了能更好地销售洋房，甚至会在洋房和高层之间加一道绿化带或者铁栏杆隔开，各走各的门，互不干扰。

同一社区，两个世界，能相安无事算物业调解得当，鸡飞狗跳者并非罕见。

想必，这样的“高端”，也未必是购房者真正想要的吧。

事实上，郑州楼市大规模出现高低配社区，还得从2018年说起。

这一年，郑州开始降容，主城区产品趋向于改善化、高端化；与此同时，地价节节攀升。对房企而言，拿地成本高了，可售总建面少了，以往还能薄利多销，现在利更薄了，量更少了……

那咋整呢？只有想办法控其他成本，再想办法提高产品售价，解决方案是修建密度更低的高低配产品。

而比起纯高层社区，高低配不仅容积率更低，还可显著提高项目货值。

举个例子，一个30万方的项目，如果全部做高层，均价2万/㎡，项目货值60亿；如果全部做洋房，均价2.5万元/㎡，项目货值75亿；如果全部做别墅，均价3万元/㎡，货值可以达到90亿（限墅令下几乎不能实现）。

如果换成高低配，假设做30%高层+70%洋房，货值可达到70亿，比纯高层提高10亿！如果是30%高层+70%别墅，还可以再高点。

高低配不仅可以提升货值，在营销打法上，也更容易出组合拳。

开发商层面，在现金流和推售节奏上，高低配项目可以通过首推“适销”的高层产品快速回笼资金，缓解现金流压力；作为项目“形象输出”的低密产品卖慢点也没关系，毕竟能实现更高溢价。

此外，高层首开价格较低，还可以宣传“低至X元/㎡（高层）就能买入品质社区”，衬托其性价比，既能吸引市场关注，也方便后期低开高走；同时，低密产品尤其是洋房类，可以增加赠送面积，显得实际入手价低；二者联动可以促成不俗的推广效果。

这也就是为何开发商热衷于做“高低配”产品的原因。

各位购房者，你们是否弄清了“高低配”和“纯高层”小区的真正区别？从购房者层面来看，一定要摒弃“容积率低就是改善”的观念，买房子不要只看容积率，也记得看看建筑密度、楼间距、空间感、内部景观等，毕竟，居住舒适度才是我们真正的追求。

来源：大河报·豫视频 编辑：龚旭